Саранск —
от ветоши до новостроек

Что представляет собой столица Мордовии с точки зрения её обитателей? Конечно, это для них, прежде всего, то место, где они живут. Пресловутый «квартирный вопрос» испортил не только москвичей, но и жителей других городов, включая и наш. Многие хотят поменять свои жилищные условия, но далеко не каждый имеет возможность. Некоторые просто не знают о том, как, что и почем можно купить, или продать на местном рынке жилья — вторичном и первичном…

Обитаемая «вторичка» и ветошь
Проще всего в поисках ответа обратиться к специалисту, то есть к одному из операторов недвижимости. Сегодня на рынке Саранска насчитывается, по разным оценкам, 150–200 операторов недвижимости, если считать всех — от крупных агентств, доля которых составляет около четверти от общего числа, до работающих в одиночку маклеров. Для того, чтобы определить много это или мало, надо знать чем, собственно, они оперируют, то есть — общее количество, площадь и качественные характеристики жилищного фонда, которое уже есть и то, которое появится в обозримом будущем.
По данным администрации городского округа Саранск, в настоящее время в городе насчитывается 2470 жилых домов общей площадью 5404410 м² (в черте города без учета пригородов). На этой площади проживают чуть менее 300 тысяч человек, на каждого из которых приходится соответственно чуть более 18 квадратных метров. Из общего объёма жилья 73,7% размещается в многоэтажной застройке — от пяти этажей легендарных «хрущевок» до местных «небоскревбов» последних лет, 3,7% — в 2-3х этажной домах и 22,6% — в одноэтажных домах, из которых большая часть частные — 96%. Около 6% жилищного фонда приходится на общежития. До 1970 года было построено более четверти жилья — 28,1%, и ещё 54,7% — до 1995 года. Другими словами, фонд, который ещё не отпраздновал свой четвертьвековой юбилей, составляет всего 17,2%. Средний показатель износа по городу — 30%.
Самый низкий этот показатель среди домов многоэтажной застройки (21–26%) в Северо-западном и Юго-западном районах города. Самый высокий процент износа (около 70%) индивидуального жилья — в Северном (ТЭЦ-2) и Юго-западном районах, а также в Центре. В связи с этим, одной из наиболее острых проблем города остается улучшение жилищных условий граждан, проживающих в ветхих и аварийных домах. Для решения этой проблемы с 2002 года в городе реализуется «Программа ликвидации ветхого и аварийного жилья муниципального жилищного фонда в г. Саранске». По этой программе было предназначено к сносу 612 жилых домов общей площадью 81 тыс. м2, в том числе 60,1 тыс. м2 — одноэтажные здания, 20,9 тыс. м2 — двухэтажные. Реконструкции подлежат 18 двух-трёхэтажных зданий общежитий общей площадью 10,3 тыс. м2 с последующим переводом их в жилые дома.

«Первичка » социальная и элитная
По новому Генеральному плану, разработанному ФГУП «Гипрогор» и широко обсуждавшемуся в прошлом году, в Саранске должно появиться много нового жилья. Для этого есть и место, и средства, и застройщики. Комплексная застройка только Тавлинского водохранилища, которую ведет Мордовская ипотечная корпорация, увеличит жилищный фонд города более чем на полмиллиона квадратных метров, новый микрорайон на улице Солнечной (Северо-запад) добавит ещё 124 тысячи. Кроме того, предполагается полная реконструкция центральной части города и отчасти Юго-запада — вместо ветхого частного сектора будут построены современные многоэтажки.
Застроить многоэтажными жилыми домами согласно скорректированному Генеральному плану предполагается следующие участки:
квартал, ограниченный улицами Коммунистической — Степана Разина — Хмельницкого — Димитрова
квартал, ограниченный улицами Гагарина — Щорса — С.Лазо — Фурманова;
квартал, ограниченный улицами Гагарина — Республиканской — Титова — правым берегом реки Саранки;
квартал, ограниченный улицами Московской — А.Невского — Старопосадской — Саранской — Первомайской;
вдоль ул. Полежаева со сносом частного сектора.
Генпланом предусматривается строительство многоэтажек и на Северо-востоке:
между улицами Волгоградской, Севастопольской, Короленко, и проспектом 70 лет Октября.
Подробнее с участками, отведенными под новостройки, можно ознакомится по представленному плану Саранска.
В последние годы все активнее ведется строительство коммерческого жилья, которое застройщики позиционируют как сверхкомфортабельное и элитное. Действительно, эти жилые комплексы будут располагаться в самом Центре — в удобных, престижных и живописных местах. Например, жилой комплекс «Пушкинский» уже готовится встретить новоселов. В 2010 году будет сдан ещё один подобный комплекс «Онегин» на площадке, ограниченной улицами Степана Разина — Хмельницкого — Дмитрова.
Этот комплекс будет представлять собой два больших корпуса — один 10-этажный, второй — шестиподъездный со «ступенчатой» этажностью в 20 и 22 этажа. Площадь квартир здесь будет достигать 160 м² «квадратов». Специалисты полагают, когда будет достроен этот комплекс, будет удовлетворен и спрос большинства покупателей, имеющих желание и возможность проживать в квартирах такого класса. Все это пока в перспективе. Что же будет с ценами на жилье на первичном и вторичном рынке нашей недвижимости в целом?

Стихия желаний, возможностей и цен
Цены будут по-прежнему расти. Хоть сейчас и наметилась некоторая стабилизация, но, по оценкам специалистов, — ненадолго. Это связано, в том числе и с сезонными колебаниями цен на рынке: начиная с января и до середины осени стоимость жилья практически остается на одном и том же уровне или очень медленно увеличивается, а потом цены стремительно начинают расти, и достигают своего пика к Новогодним праздникам. Сейчас среднерыночная цена на однокомнатную квартиру в сегменте вторичного жилья составляет около полутора миллионов рублей, и около трех миллионов — первичного жилья, то есть в тех самых новостройках. Парадоксально, но в среднем цена одного квадратного метра однокомнатной квартиры в ветхой «хрущевке» и новостройке приблизительно одинакова и колеблется в районе 50 тысяч рублей, поскольку в первом случае общая площадь составляет около 30 метров, а во втором — 60 и более. Жилья повышенной комфортности пока очень мало, и цены в этом сегменте рынка достигают 70 тысяч рублей за квадратный метр, причем чем качественнее там сделан ремонт, тем дороже жилье. Средняя площадь квартиры в элитном доме составляет уже порядка 100 м², соответственно, её стоимость — около 7 миллионов рублей.
Реальная стабилизация цен произойдет только после ввода в эксплуатацию большей части домов типовой комплексной застройки, как это предполагается Генеральным планом Саранска. Целыми кварталами строит только Мордовская ипотечная корпорация, но она ориентирована прежде всего на льготные категории граждан. Частные же строительные компании ведут точечную застройку, да и то преимущественно в центре Саранска, где жилье однозначно будет дорогим. Как подчеркивают риелторы, основное отличие рынка недвижимости Саранска в последние годы — это ипотечные банковские кредиты, которыми горожане пользуются все активнее. Сейчас примерно половина сделок по покупке квартир проходит при участии ипотечного кредитования. Как следствие — жители Саранска стали покупать жилья больше, что только подстегивает рост цен на недвижимость.
Таким образом, можно констатировать, что спрос на жилье пока далек от удовлетворения, поэтому и стоимость его снижаться не будет. Саранский рынок недвижимости относительно невелик и только начинает выходить из коматозного состояния, обретая хотя бы отдельные черты цивилизованного. Деятельность же многочисленных и разрозненных операторов и посредников, несмотря на жесткую конкуренцию между собой, вносят на этот рынок не столько упорядоченность в удовлетворении спроса, сколько элементы хаоса. Вкупе с ограниченностью рынка, это затрудняет определение реальной цены на жилье и её четкую градацию.