Съешь свой кирпич

Возможно, по надеждам многих наших соотечественников, рассчитывающих рано или поздно получить от своих предков в наследство дома и квартиры, скоро будет нанесен сокрушительный удар. «Обратная ипотека», как назвали новую форму кредитования, позволит малоимущим гражданам «съесть» свое жилье.

В конце прошлого года член Совета Федерации России Александр Починок сформулировал концепцию принципиально нового для нашей страны вида кредитования малоимущих граждан, прежде всего, — пенсионеров. Этот вид назван «обратная ипотека» по аналогии с «Reverse Mortgage», как его именуют в США. В Госдуму внесен соответствующий законопроект, который в случае его принятия, позволит пенсионерам закладывать под гарантии государства свое жилье в обмен на ежемесячные или разовые денежные выплаты. Даже через ежемесячные платежи по обратной ипотеке заемщик практически получает большую или даже полную стоимость недвижимости, наследуемое имущество после реализации квартиры может уменьшиться в разы или вовсе исчезнуть.
«Банки с удовольствием займутся обратной ипотекой, если государство оплатит первоначальную оценку квартир и гарантирует банкирам защиту сделок от недобросовестных заемщиков», – уверен Александр Починок. Предлагаемая сенатором схема обратной ипотеки предполагает, что каждый пожилой собственник жилья сможет заключить с банком договор о пожизненной ренте или об однократной выплате. Государство со своей стороны будет гарантировать невозможность прописки в заложенной квартире несовершеннолетних детей или каких-либо еще изменений ее статуса, которые осложнят банку возврат залога. В отличие от известных схем «пожизненного содержания», обратная ипотека оставляет квартиру в собственности пенсионера и не создает ему никакого дискомфорта, поскольку кредитор не заинтересован в «скорейшем освобождении жилплощади», то есть смерти заемщика.
В Москве, например, сейчас для получения дополнительных денежных выплат пенсионер, при условии соблюдения элементарных мер безопасности, должен фактически продать квартиру госпредприятию «Моссоцгарантия». При этом в обмен он получает ежемесячную компенсацию, максимальный размер которой за трехкомнатную московскую квартиру составит 6825 руб., а минимальный – 2965 руб. Схема обратной ипотеки, во-первых, не требует продажи квартиры, а во-вторых, может обеспечить гораздо более солидные денежные выплаты. Для сравнения, ежемесячная компенсация за квартиру в центре Москвы может составить $1200–1300 и даже больше. Естественно, в провинции суммы будут поскромнее, но дело даже не в этом…
Обратная ипотека грозит разрушить отношения во многих семьях, в которых младшее поколение не способно содержать на достойном уровне стариков, но при этом не может смириться с тем, что квартиры после смерти родителей не перейдут по наследству, а будут выставлены на продажу. Воспрепятствовать такому развитию событий наследники смогут, только если вернут банку выплаченные под залог квартиры родителям деньги с набежавшими процентами. Вероятно, что далеко не всем это будет по карману.
В США обратная ипотека получила распространение в 80-х годах прошлого века и стала важной частью пенсионной системы. Число людей, воспользовавшихся там обратной ипотекой, с каждым годом растет. Однако многих отпугивают высокие платежи: ипотечное страхование составляет сначала 2%, далее 0,5% в год от суммы кредита. В США обратную ипотеку называют также «Eat your brick» (в буквальном переводе — «Съешь свой кирпич»), так как, заложив недвижимость, ее владелец по существу «проедает» свое жилье. Это мало кого смущает, поскольку средний американец привык жить в долг. Однако, такое отношение к недвижимости характерно не для каждой страны. Например, подобный рынок, по оценкам экспертов, не будет в ближайшие годы развиваться в Германии, так как продажа или закладывание недвижимости пожилыми гражданами не соответствует немецкому менталитету.
И хотя в России обратная ипотека может получить широкое распространение благодаря высоким ценам на жилье и низким пенсиям и зарплатам, существуют законодательные проблемы. В соответствие с Гражданским Кодексом РФ наследники не могут быть выселены из квартиры, где они прописаны, пока не будет проведена длительная и сложная процедура. Важна также проблема сохранения квартиры. Разумно, что делать ремонт квартиры должен тот, кто в ней живет. Вопрос лишь в том, насколько велики должны быть вложения в поддержание жилья в нормальном состоянии. Очевидно, что пенсионер, вынужденный воспользоваться обратной ипотекой, не сможет заплатить несколько д