20 января 2010 (855 дней 20 часов назад)
На территории Московской области в течение 2009 года первичные продажи велись более, чем в 330 организованных коттеджных поселках (ОКП) и поселках таунхаусов. К загородным проектам высшей ценовой категории — ПРЕМИУМ- и БИЗНЕС-классу — можно отнести около 170 из них (в т.ч. 20 поселков таунхаусов). Высокобюджетные загородные комплексы, строящиеся в настоящее время, суммарно включают около 22 тыс. домовладений и занимают территорию примерно б тыс. га.Из общего числа представленных на первичном рынке высокобюджетных загородных проектов к наиболее престижному ПРЕМИУМ-классу можно отнести лишь пятую часть поселков (20%). В совокупности они включают 4 тыс. домовладений и занимают площадь в 1,8 тыс. га. Остальные высокобюджетные проекты относятся к БИЗНЕС-классу.
В 2009 году общее число коттеджных поселков в Московской области возросло более, чем на 10% по сравнению с концом 2008 года. В основном, прирост обеспечен за счет проектов ЭКОНОМ-класса, в том числе реализующих участки без строительного подряда. При этом доля проектов БИЗНЕС- и ПРЕМИУМ- класса в течение 2009 года уменьшилась примерно на 10%. В III квартале 2009 года рынок высокобюджетного жилья по разным причинам покинуло 8 проектов.
Еще несколько поселков БИЗНЕС-класса изменили концепцию и продолжили реализацию в формате земельных участков без строительного подряда:
• «Баден-Баден», Калужское шоссе, 12 км от МКАД;
• «Булгаков», Калужское шоссе, 35 км от МКАД;
• «Нахабино Парк», Новорижское шоссе, 25 км от МКАД.
В 2009 году в связи с кризисом замедлился выход на рынок новых проектов высшей ценовой категории: за прошедшие 12 месяцев первичные продажи открылись лишь в 6 поселках ПРЕМИУМ- и БИЗНЕС-класса, что почти в 5 раз меньше, чем в 2008 году. При этом большинство «новичков» имеет формат клубных поселков с числом коттеджей, не превышающим 10.
Наиболее крупными новыми проектами в высокобюджетном сегменте стали:
• «Резиденция Рублево» / Новорижское шоссе / 1 км от МКАД / площадь 24 га / 134 таунхауса;
• «HONKA № 1. Загородный комплекс на Истре» / Новорижское шоссе / 43 км от МКАД / площадь 7 га /25 коттеджей.
Кроме того, в течение 2009 года завершилась первичная реализация в 8 высокобюджетных поселках, вышедших на рынок в прошлые годы.
В 2009 году усредненная по всем проектам площадь условного организованного поселка высшей ценовой категории составила около 70 га, среднее количество домовладений — около 110 объектов.
Неизменными лидерами по числу высокобюджетных загородных проектов, как и в конце 2008 года, являются Новорижское (около 30% поселков), Рублево-Успенское (14%) и Калужское шоссе (13%). Как и в 2008 году, примерно 30% реализуемых поселков в сумме приходится на Дмитровское, Киевское, Пятницкое и Минское шоссе. Остальные проекты сосредоточены вдоль Ленинградского, Ярославского, Алтуфьевского и других шоссе. Быстрыми темпами развивается строительство организованных коттеджных поселков на Симферопольском шоссе, однако большинство из них соответствует ЭКОНОМ- классу.
В 2009 году продолжилось сокращение доли поселков высшей ценовой категории в зоне удаленности до 15 км от МКАД: 5 из 8 завершенных в прошедшем году проектов находились именно в данной территориальной зоне. Одновременно растет доля высокобюджетных коттеджных поселков на расстоянии 25 км от МКАД и дальше. Если в 2007 году здесь располагалось лишь около 22% проектов, то в 2009 году — уже более 30%. В подобных проектах удаленность от мегаполиса компенсируется удачным расположением объекта в лесу или у водоема, а также высококачественными и экологичными строительными материалами. Наибольшая концентрация поселков высшей ценовой категории (40% от общего числа) сохраняется в зоне от 15 до 25 км от МКАД, где обеспечивается баланс разумной транспортной доступности и экологического благополучия.
Одним из последствий кризиса в 2009 году стало изменение продуктовой линейки поселков БИЗНЕС- и ПРЕМИУМ-класса. По сравнению с 2008 годом доля поселков, реализующих только готовые коттеджи или участки со строительным подрядом, сократилась на 16%. В два раза увеличилось число высокобюджетных загородных проектов БИЗНЕС- и ПРЕМИУМ-класса, реализующих земельные участки без обязательного подряда на строительство. На 7% увеличилось число поселков с комбинированной продуктовой линейкой, где покупателю предлагается выбор между готовым коттеджем, таунхаусом (лэйнхаусом, дуплексом) или земельным участком.
Усредненные параметры жилого объекта (коттеджа/ таунхауса) высшего ценового диапазона в 2009 году несколько уменьшились. По всем представленным на рынке проектам ПРЕМИУМ- и БИЗНЕС- класса, средняя площадь коттеджа составила порядка 470 кв.м (по сравнению с 500 кв.м в 2008 г. и с 560 кв.м в 2007 г.), таунхауса — примерно 245 кв.м (в 2008 году — 260, в 2007 году — 300 кв.м). Усредненные площади земельных участков остались без изменений: для коттеджа — около 0,25 га, для таунхауса — 0,03 га.
Как и в предыдущем году, в 2009 в большинстве загородных проектов покупателям предлагались домовладения без чистовой внутренней отделки, лишь в 18 поселках реализовывались коттеджи и таунхаусы с отделкой «под ключ», либо имелся выбор качества отделки.
Ощутимые изменения в 2009 году произошли в бюджетной структуре объектов высшей ценовой категории. Так, в 70% проектов средневзвешенный бюджет покупки домовладения (коттеджа, таунхауса или участка с подрядом) лежал в диапазоне от $450 тыс. до $2,0 млн. Тогда как в 2008 году эта доля таких объектов составляла около 30%. Самые дорогостоящие проекты (со средним бюджетом более $3 млн. за объект) сегодня занимают примерно 16% от общего количества поселков (по сравнению с 20% в 2008 году).
Усредненный бюджет покупки коттеджа в 2009 году составил порядка $2,0 млн. (на 30% меньше, чем в 2008 году), таунхауса — около $750 тыс. (на 25% меньше показателя 2008 года).
На 15% по сравнению с предыдущим годом уменьшилось число сданных Госкомиссии поселков, находящихся в первичной продаже. В 20-ти проектах ПРЕМИУМ-и БИЗНЕС-класса сроки сдачи в эксплуатацию были перенесены застройщиками на 2010 год.
Наиболее интересными новыми проектами в этом сегменте стали:
• «Сосновый остров» / Рублево-Успенское шоссе / 12 км от МКАД / площадь 2 га / 4 коттеджа;
• «Усадьба» / Можайское шоссе/ 95 км от МКАД/ 8 усадеб на берегу Можайского водохранилища, с землевладениями от 1,5 до 2 га;
• «Ноттинг Хилл» / Рублево-Успенское шоссе / 24 км от МКАД / площадь поселка 3 га / 6 коттеджей;
• «Резиденция Рублево» / Новорижское шоссе / 1 км от МКАД / площадь поселка 24 га / 134 таунхауса;
• «Новогорск-7» / Ленинградское шоссе / 7 км от МКАД / 183 участка без подряда.
«В 2009 году в условиях кризиса максимальным спросом пользовались наименее «рискованные» для покупателя объекты: в сданных или близких к готовности поселках со сложившейся инфраструктурой, а также лесные земельные участки с удобной транспортной доступностью. Высокой ликвидностью обладали также объекты на престижном Новорижском и Рублево-Успенском шоссе на расстоянии не дальше, чем 20 км от МКАД…», — отмечает Марина Петухова, менеджер отдела продаж загородной недвижимости IntermarkSavills.
СПРОС
Совокупный объем реализованного платежеспособного спроса на загородные объекты в строящихся поселках БИЗН ЕС- и ПРЕМИУМ-класса за 2009 год составил порядка 1 тыс. совершенных первичных сделок (в два раза меньше, чем в 2008 году), из которых 65% приходится на сделки с коттеджами, 35% — с таунхаусами.
В течение года в высокобюджетных поселках было продано порядка 350 тыс. кв.м общей площади домов (в 2,5 раза меньше, чем в 2008 году). Денежная емкость данного сегмента рынка загородной жилой недвижимости составила $1,5 млрд. (в 2,6 раза меньше прошлогоднего показателя), при средневзвешенной цене проданного коттеджа в $1,3 млн. и таунхауса — $650 тыс. Финансовый кризис ощутимо повлиял на количество сделок с элитной загородной недвижимостью: с октября 2008 по июнь 2009 года на загородном рынке зафиксирована отрицательная динамика покупательской активности (за эти месяцы было совершено менее 650 сделок с дорогими коттеджами/ таунхаусами). Заметная активизация спроса наблюдалась с августа 2009 года: в III и IV кварталах 2009 года суммарное число заключенных первичных сделок достигло 680. На долю коттеджей/ таунхаусов в поселках ПРЕМИУМ-класса приходится порядка 25 % совершенных в течение года сделок. Остальной спрос реализован покупателями в сегменте БИЗНЕС-класса.
В территориальной структуре фактического спроса бесспорное лидерство по-прежнему принадлежит поселкам вдоль Новорижского шоссе (в совокупности более 35% сделок с коттеджами и 25% — с таунхаусами). Повышенная востребованность Новорижского шоссе обусловлена высокой транспортной доступностью, видовыми характеристиками и престижностью данного направления.
Остальные сделки распределены (по убывающей) между Калужским, Киевским, Дмитровским, Рублево-Успенским, Пятницким, Минским и рядом других направлений. Завершенная осенью 2009 года реконструкция Киевского шоссе добавила данному направлению привлека"тельности для покупателей, и активизировала спрос. Заметно утратило свои позиции на первичном загородном рынке Рублево-Успенское шоссе: в течение 2009 года число проданных объектов не превысило 7% от общего числа покупок элитных коттеджей и таунхаусов, что во многом связано с временной приостановкой реализации в некоторых проектах на данном направлении в сегменте более удаленных от Москвы объектов (25 км и дальше). Так, к концу 2009 года, число сделок с объектами в данном поясе удаленности превысило 50% от общего числа.
В 2009 году, как и в 2008 году, число сделок с коттеджами в проектах, расположенных на удалении до 20 км от Москвы, составило около 30% от общего числа (в 2007 году — более 50%).Постепенное уменьшение числа реализуемых проектов на небольшом удалении от столицы влечет за собой повышение цены предложения и сокращение спроса (числа заключенных сделок). Как следствие, покупательский спрос реализуется в сегменте более удаленных от Москвы объектов (25 км и дальше). Так, к концу 2009 года, число сделок с объектами в данном поясе удаленности превысило 50% от общего числа.
Как и в предыдущий период, в 2009 году наблюдался спрос на таунхаусы, располагающиеся в непосредственной близости от мегаполиса: почти 70% всех сделок зафиксированы с объектами в зоне до 20 км от МКАД, 26% — с объектами от 20 до 30 км от МКАД. В прошедшем году, в отличие от 2008 года (тогда доля купленных таунхаусов на удалении от 30 км от МКАД составила 25%), покупатели предпочли не рисковать и приобретали таунхаусы ближе к столице, очевидно, учитывая их ликвидность.
По сравнению с предыдущим годом, в 2009 году бюджетная сегментация спроса претерпела серьезные изменения. Так, основная доля сделок с коттеджами (75%) приходилась на сегмент до $1,5 млн., сделок с таунхаусами — до $800 тыс. (75% от общего числа всех купленных сблокированных домов). На долю бюджетов, превышающих $2,0 млн. за объект, приходится примерно 10% фактического спроса на коттеджи. Напомним, что в конце 2008 года число таких сделок составляло около 25% от общего числа.
В 2009 году спрос на коттеджи с большими участками (более 0,3 га) заметно снизился. Число сделок с землевладениями данного размера составило 5% от общего числа (против 15% в 2008 году).
Также в 2009 году существенно снизились площади домов, востребованные покупателями. Доля сделок с коттеджами площадью до 300 кв.м составила 68% (в 2008 году — 60%), тогда как с большими коттеджами (от 500 кв.м и выше) в 2009 году было совершено только 12% сделок (в 2008 году — 21%).
В структуре спроса на таунхаусы доминируют сделки с квартирами-секциями площадью менее 200 кв.м: 64% всех заключенных в 2009 году сделок (при 31% в 2008 году). В течение 2009 года в два раза уменьшилось число проданных «больших» таунхаусов (от 300 кв.м и выше) -10% всех сделок (против 25% в 2008 году).
В целом усредненная (по рассматриваемому сегменту рынка) площадь проданного в течение 2009 года коттеджа составила около 350 кв.м на участке 0,17 соток, а таунхауса — около 200 кв.м на участке 0,04 сотки. Эти характеристики уступают аналогичным показателям 2008 года примерно на 20%.
«В середине 2009 года застройщики вышли на рынок с интересными «антикризисными» предложениями, которые активизировали рынок загородной недвижимости в целом. К концу года наметилась тенденция к повышению цен, прежде всего в тех проектах, где в разгар кризиса наблюдалось самое существенное снижение стоимости объектов…», — отмечает Ирина Семенова, менеджер отдела продаж загородной недвижимости IntermarkSavills.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Общее первичное предложение коттеджей, участков с подрядами и таунхаусов в строящихся организованных поселках бизнес- и премиум-класса на конец 2009 года составило порядка 7,3 тыс. объектов (на 12% меньше, чем в конце 2008 года). Это примерно 2,8 млн. кв.м общей площади (на 15% меньше, чем годом ранее).
Как и в предыдущие годы, объем фактического предложения элитных домовладений существенно пре"вышает ретроспективный годовой спрос (количество сделок): в премиум- классе почти в 5 раз, в поселках бизнес-класса — в 7 раз.
В 2009 году Новорижское шоссе сохранило первенство в территориальной структуре предложения: там располагалось 40% предлагаемых к продаже единиц коттеджей и около 30% таунхаусов. Существенная доля предложения приходилась на Калужское, Киевское, Дмитровское шоссе. По итогам прошедшего года уступило свои позиции Рублево-Успенское направ"ление: были приостановлены продажи в двух крупных поселках таунхаусов «Ромашково XXI» и «Полянка De Luxe». В остальном, структура предложения коттеджей/ таунхаусов осталось неизменной по сравнению с прошлым годом: вновь вышедшие в 2009 году клубные проекты (с суммарным количеством объектов менее 200) не внесли существенных изменений.
В 2009 году продолжало сокращаться предложение коттеджей и таунхаусов в 10-километровой зоне удаленности от МКАД. Число новых проектов здесь уменьшается с каждым годом. В остальных поясах удаленности наблюдается сбалансированность структур спроса и предложения.
Существующее предложение дорогих загородных объектов в течение 2009 года активно реагировало на меняющийся спрос. Так, по сравнению с 2008 годом, на 20% выросла доля коттеджей и таунхаусов с бюджетами до $500 тыс. Почти на 40% сократилось предложение коттеджей с бюджетами более $2,0 млн. Таким образом, к концу 2009 года основное предложение (65% от общего числа выставленных на продажу коттеджей и 93% таунхаусов) сосредоточилось в сегменте до $1,5 млн.
Около 35% текущего предложения в поселках бизнес- и премиум-класса приходится на таунхаусы (и их производные) при аналогичной доле спроса. Блокированная застройка в Московской области продолжает динамично развиваться, что продиктовано как растущей популярностью таунхаусов у покупателей, так и желанием девелоперов увеличить прибыль с площадок за счет уплотнения застройки.
Общая тенденция к уменьшению продаваемых площадей загородных объектов отразилась и на структуре существующего предложения по площади землеотводов. Так, доля компактных участков при таунхаусах (до 0,3 га) увеличилась на 10% по сравнению с концом 2008 года. И наоборот, доля крупных участков при коттеджах (более 25 соток) сократилось до 15%.
В структуре предложения по площади домовладений увеличилась доля коттеджей площадью до 400 кв.м (на 6% по сравнению с 2008 годом). В сегменте таунхаусов произошло ощутимое смещение в сторону уменьшения площадей квартир-секций: по сравнению с концом 2008 года почти на четверть выросло предложение небольших секций (до 200 кв.м). Отметим, что во всех условно выделенных диапазонах площадей текущее предложение с многократным «запасом» покрывает потенциальный годовой спрос.
«На загородном рынке недвижимости в 2009 году решающее влияние на ценообразование оказывал отложенный спрос. Покупатели ожидали весомых дисконтов. И действительно, в отдельных поселках снижение цены составило 50% и более. Некоторые застройщики предлагали беспроцентные рассрочки, индивидуальные графики платежей, дополнительные бонусы. Однако в наиболее удачных и востребованных проектах, даже несмотря на кризис, размер скидок был незначительным, ниже среднего показателя на рынке…», — отмечает Лариса Бирюкова, менеджер отдела продаж загородной недвижимости IntermarkSavills
ЦЕНЫ
Средневзвешенная по всем проектам БИЗНЕС- и ПРЕМИУМ- класса удельная цена коттеджа/таунхауса в Подмосковье на конец декабря 2009 года составила $3 580/кв.м (включая стоимость участка), что на 26% уступает аналогичному показателю 2008 года. При этом первое существенное падение цены на загородном рынке (на 15%) было зафиксировано в конце января, когда рост курса доллара по отношению к рублю составил более 20%. Второй порог снижения был пройден в июне, когда в результате пересмотра официальных прайсов многими застройщиками средневзвешенная цена понизилась на 10%.
Среднерыночная удельная цена отдельно стоящего коттеджа в высокобюджетном сегменте на конец 2009 года составила $3 760; таунхауса — $2 900/кв.м. По состоянию на конец 2009 года среднерыночная цена коттеджей премиум-класса составила $5 780 (снижение за год — на 11%); БИЗНЕС-класса — $3 200/кв.м (снижение на 30%). Максимальная цена предложения отдельных домовладений в клубных поселках ПРЕМИУМ-класса в конце 2009 года достигала $16 000/ кв.м, в поселках БИЗНЕС-класса — $11 000.
Среднерыночная цена таунхаусов премиум-класса в течение 2009 года выросла на 5% (до $4 300); БИЗНЕС-класса, напротив, снизилась на 31% (до $2 520/кв.м). Максимальная цена таунхаусов ПРЕМИУМ-класса в конце 2009 года достигла $7 000/кв.м, в поселках БИЗНЕС-класса — $6 300/кв.м. Рост цен на таунхаусы ПРЕМИУМ- класса продиктован ограниченностью числа данных объектов, преимущественно реализуемых в уже готовых поселках с развитой инфраструктурой.
Наименьшей ценовой коррекции (снижение на 18%) подверглись коттеджи и таунхаусы на Рублево-Успенском, Новорижском, Киевском шоссе во многом благодаря стабильному спросу на данные направления у покупателей.
Несмотря на тенденцию к уменьшению средней цены загородных объектов, в 2009 году в 10-километровой зоне удаленности от МКАД зафиксирован рост стоимости коттеджей на 14%. Средняя цена на таунхаусы на данном расстоянии от Москвы, наоборот, снизилась на 10%. В остальных поясах удаленности снижение цены коттеджей/таунхаусов в 2009 году в среднем составило 30%. Можно прогнозировать, что сокращающееся предложение и растущий спрос будут и в будущем стимулировать рост цен на приближенные к столице объекты.
Наибольшее снижение цены (около 40% за 2009 год) зафиксировано на объекты в поселках, находящихся в начальной стадии строительства. Спрос на подобные объекты в течение 2009 года был крайне низок: покупатели предпочитали не рисковать и приобретать готовые или практически готовые дома.
Во втором полугодии 2009 года на загородном рынке высокобюджетного жилья наметилась стабилизация цен. Эта ситуация была во многом продиктована активизировавшимся спросом и отсутствием резких скачков курса валют в период с июня по ноябрь 2009 года. Учитывая постепенное сокращение числа готовых объектов, отложенный спрос и вновь обозначившийся рост американской валюты, на загородном рынке элитного жилья можно ожидать рост цен в начале будущего года.
Нестабильная ситуация на загородном рынке отразилась и на сегменте земельных участков без подряда. Учитывая, что большинство новых поселков ЭКОНОМ-класса и отдельные проекты БИЗНЕС- класса, вышедшие на рынок в 2009 году, реализуется именно в этом формате, конкуренция между ними довольно высокая. Снижение средневзвешенных по всем проектам цен на земельные участки составило в среднем 35%. Основное предложение земельных участков в организованных высокобюджетных поселках сосредоточено на Рублево-Успенском, Новорижском, Калужском, Киевском направлениях.
В 2009 году одним из немногих вновь вышедших проектов БИЗНЕС-класса, реализующих земельные участки без подряда, стал поселок «Новогорск-7» (Ленинградское шоссе / 7 км от МКАД / 150 лесных участков). Большим спросом у покупателей пользуется проект ЭКОНОМ-класса «Новорижский» от «ИНКОМ-Девелопмент» (Новорижское шоссе / 25 км от МКАД / 34 га / 200 участков без подряда).
ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА В 2009 ГОДУ
• Уменьшение в 2009 году числа реализуемых проектов БИЗНЕС- и ПРЕМИУМ-класса на 5% в результате приостановки, либо завершения первичных продаж в ряде поселков. Несколько проектов перешли исключительно на реализацию земельных участков без строительного подряда.
• Резкое сокращение числа новых вышедших на рынок проектов высшей ценовой категории, среди которых преобладают клубные проекты с небольшим числом коттеджей/таунхаусов.
• Снижение числа первичных сделок с коттеджами и таунхаусами (по сравнению с 2008 годом — в 2 раза).
• В целом за 2009 год снижение средневзвешенных цен на высокобюджетные загородные объекты составило более 25%. Вместе с тем, в IV квартале 2009 года падение цен практически прекратилось: цена коттеджа «потеряла» менее 1% за квартал, таунхауса — менее 3%.
• Платежеспособный спрос в 2009 году переключился на коттеджи с бюджетом до $1,5 млн. и таунхаусы стоимостью до $800 тыс.
• Смещение большинства застройщиков в сегмент загородных проектов ЭКОНОМ-класса, в котором на сегодняшний день сосредоточен основной объем платежеспособного спроса.
• Несмотря на ожидания покупателей, в будущем не предвидится больших скидок на элитные загородные объекты. Застройщики данных поселков зачастую не спешат объявлять большие дисконты и готовы дожидаться окончания кризиса.
ПРОГНОЗ НА 2010 ГОД
• Текущие средние цены на загородные объекты бизнес- и премиум-класса близки к уровню поддержки со стороны покупателей. В первом полугодии вероятно окончание отрицательной коррекции (снижение цен на 5-10% к текущему уровню) и начало стабилизации. Начиная с третьего квартала и до конца 2010 года, можно прогнозировать плавный рост долларовых цен (в среднем на 1% в месяц). Опережающие темпы роста будут наблюдаться на домовладения в готовых поселках, где остаются единичные предложения.
• В 2010 году продолжится активизация спроса: по итогам года число заключенных сделок возрастет на 30-40% по сравнению с предыдущим годом. Этому будет способствовать как расширение бюджетных линеек проектов, так и восстановление доверия покупателей к застройщикам, пережившим кризис.
• Фактическое предложение сохранится на уровне конца текущего года. Поглощение загородных объектов будет компенсироваться за счет роста числа новых проектов, выходящих на рынок.
• На рынок начнут выходить проекты, лежащие на стыке бизнес- и эконом-класса, предусматривающие компактные дома (от 150 до 250 кв.м) и земельные участки (от 7 до 12 соток). В высокобюджетном сегменте расширится использование технологий быстрого возведения жилья, в первую очередь — каркасно-панельное домостроение (по канадским, немецким, американским технологиям).
• В уже реализуемых проектах получит развитие тенденция к оптимизации объектов с точки зрения размеров домов и земельных участков. В результате средняя по рынку площадь домовладения к концу 2010 года составит около 420 кв.м для коттеджей и 200 кв.м для таунхаусов.
• Активизация спроса возродит интерес к загородному сегменту со стороны институциональных инвесторов. Можно прогнозировать оживление в сегменте продажи крупных землеотводов для реализации загородных проектов. Кроме того, получит большее распространение создание альянсов между землевладельцами, инвесторами, девелоперскими и риэлторскими компаниями, целью которых будет совместная реализации загородных проектов на условиях участия в прибылях.
rokf.ru
В 2009 году общее число коттеджных поселков в Московской области возросло более, чем на 10% по сравнению с концом 2008 года. В основном, прирост обеспечен за счет проектов ЭКОНОМ-класса, в том числе реализующих участки без строительного подряда. При этом доля проектов БИЗНЕС- и ПРЕМИУМ- класса в течение 2009 года уменьшилась примерно на 10%. В III квартале 2009 года рынок высокобюджетного жилья по разным причинам покинуло 8 проектов.
Еще несколько поселков БИЗНЕС-класса изменили концепцию и продолжили реализацию в формате земельных участков без строительного подряда:
• «Баден-Баден», Калужское шоссе, 12 км от МКАД;
• «Булгаков», Калужское шоссе, 35 км от МКАД;
• «Нахабино Парк», Новорижское шоссе, 25 км от МКАД.
В 2009 году в связи с кризисом замедлился выход на рынок новых проектов высшей ценовой категории: за прошедшие 12 месяцев первичные продажи открылись лишь в 6 поселках ПРЕМИУМ- и БИЗНЕС-класса, что почти в 5 раз меньше, чем в 2008 году. При этом большинство «новичков» имеет формат клубных поселков с числом коттеджей, не превышающим 10.
Наиболее крупными новыми проектами в высокобюджетном сегменте стали:
• «Резиденция Рублево» / Новорижское шоссе / 1 км от МКАД / площадь 24 га / 134 таунхауса;
• «HONKA № 1. Загородный комплекс на Истре» / Новорижское шоссе / 43 км от МКАД / площадь 7 га /25 коттеджей.
Кроме того, в течение 2009 года завершилась первичная реализация в 8 высокобюджетных поселках, вышедших на рынок в прошлые годы.
В 2009 году усредненная по всем проектам площадь условного организованного поселка высшей ценовой категории составила около 70 га, среднее количество домовладений — около 110 объектов.
Неизменными лидерами по числу высокобюджетных загородных проектов, как и в конце 2008 года, являются Новорижское (около 30% поселков), Рублево-Успенское (14%) и Калужское шоссе (13%). Как и в 2008 году, примерно 30% реализуемых поселков в сумме приходится на Дмитровское, Киевское, Пятницкое и Минское шоссе. Остальные проекты сосредоточены вдоль Ленинградского, Ярославского, Алтуфьевского и других шоссе. Быстрыми темпами развивается строительство организованных коттеджных поселков на Симферопольском шоссе, однако большинство из них соответствует ЭКОНОМ- классу.
В 2009 году продолжилось сокращение доли поселков высшей ценовой категории в зоне удаленности до 15 км от МКАД: 5 из 8 завершенных в прошедшем году проектов находились именно в данной территориальной зоне. Одновременно растет доля высокобюджетных коттеджных поселков на расстоянии 25 км от МКАД и дальше. Если в 2007 году здесь располагалось лишь около 22% проектов, то в 2009 году — уже более 30%. В подобных проектах удаленность от мегаполиса компенсируется удачным расположением объекта в лесу или у водоема, а также высококачественными и экологичными строительными материалами. Наибольшая концентрация поселков высшей ценовой категории (40% от общего числа) сохраняется в зоне от 15 до 25 км от МКАД, где обеспечивается баланс разумной транспортной доступности и экологического благополучия.
Одним из последствий кризиса в 2009 году стало изменение продуктовой линейки поселков БИЗНЕС- и ПРЕМИУМ-класса. По сравнению с 2008 годом доля поселков, реализующих только готовые коттеджи или участки со строительным подрядом, сократилась на 16%. В два раза увеличилось число высокобюджетных загородных проектов БИЗНЕС- и ПРЕМИУМ-класса, реализующих земельные участки без обязательного подряда на строительство. На 7% увеличилось число поселков с комбинированной продуктовой линейкой, где покупателю предлагается выбор между готовым коттеджем, таунхаусом (лэйнхаусом, дуплексом) или земельным участком.
Усредненные параметры жилого объекта (коттеджа/ таунхауса) высшего ценового диапазона в 2009 году несколько уменьшились. По всем представленным на рынке проектам ПРЕМИУМ- и БИЗНЕС- класса, средняя площадь коттеджа составила порядка 470 кв.м (по сравнению с 500 кв.м в 2008 г. и с 560 кв.м в 2007 г.), таунхауса — примерно 245 кв.м (в 2008 году — 260, в 2007 году — 300 кв.м). Усредненные площади земельных участков остались без изменений: для коттеджа — около 0,25 га, для таунхауса — 0,03 га.
Как и в предыдущем году, в 2009 в большинстве загородных проектов покупателям предлагались домовладения без чистовой внутренней отделки, лишь в 18 поселках реализовывались коттеджи и таунхаусы с отделкой «под ключ», либо имелся выбор качества отделки.
Ощутимые изменения в 2009 году произошли в бюджетной структуре объектов высшей ценовой категории. Так, в 70% проектов средневзвешенный бюджет покупки домовладения (коттеджа, таунхауса или участка с подрядом) лежал в диапазоне от $450 тыс. до $2,0 млн. Тогда как в 2008 году эта доля таких объектов составляла около 30%. Самые дорогостоящие проекты (со средним бюджетом более $3 млн. за объект) сегодня занимают примерно 16% от общего количества поселков (по сравнению с 20% в 2008 году).
Усредненный бюджет покупки коттеджа в 2009 году составил порядка $2,0 млн. (на 30% меньше, чем в 2008 году), таунхауса — около $750 тыс. (на 25% меньше показателя 2008 года).
На 15% по сравнению с предыдущим годом уменьшилось число сданных Госкомиссии поселков, находящихся в первичной продаже. В 20-ти проектах ПРЕМИУМ-и БИЗНЕС-класса сроки сдачи в эксплуатацию были перенесены застройщиками на 2010 год.
Наиболее интересными новыми проектами в этом сегменте стали:
• «Сосновый остров» / Рублево-Успенское шоссе / 12 км от МКАД / площадь 2 га / 4 коттеджа;
• «Усадьба» / Можайское шоссе/ 95 км от МКАД/ 8 усадеб на берегу Можайского водохранилища, с землевладениями от 1,5 до 2 га;
• «Ноттинг Хилл» / Рублево-Успенское шоссе / 24 км от МКАД / площадь поселка 3 га / 6 коттеджей;
• «Резиденция Рублево» / Новорижское шоссе / 1 км от МКАД / площадь поселка 24 га / 134 таунхауса;
• «Новогорск-7» / Ленинградское шоссе / 7 км от МКАД / 183 участка без подряда.
«В 2009 году в условиях кризиса максимальным спросом пользовались наименее «рискованные» для покупателя объекты: в сданных или близких к готовности поселках со сложившейся инфраструктурой, а также лесные земельные участки с удобной транспортной доступностью. Высокой ликвидностью обладали также объекты на престижном Новорижском и Рублево-Успенском шоссе на расстоянии не дальше, чем 20 км от МКАД…», — отмечает Марина Петухова, менеджер отдела продаж загородной недвижимости IntermarkSavills.
СПРОС
Совокупный объем реализованного платежеспособного спроса на загородные объекты в строящихся поселках БИЗН ЕС- и ПРЕМИУМ-класса за 2009 год составил порядка 1 тыс. совершенных первичных сделок (в два раза меньше, чем в 2008 году), из которых 65% приходится на сделки с коттеджами, 35% — с таунхаусами.
В течение года в высокобюджетных поселках было продано порядка 350 тыс. кв.м общей площади домов (в 2,5 раза меньше, чем в 2008 году). Денежная емкость данного сегмента рынка загородной жилой недвижимости составила $1,5 млрд. (в 2,6 раза меньше прошлогоднего показателя), при средневзвешенной цене проданного коттеджа в $1,3 млн. и таунхауса — $650 тыс. Финансовый кризис ощутимо повлиял на количество сделок с элитной загородной недвижимостью: с октября 2008 по июнь 2009 года на загородном рынке зафиксирована отрицательная динамика покупательской активности (за эти месяцы было совершено менее 650 сделок с дорогими коттеджами/ таунхаусами). Заметная активизация спроса наблюдалась с августа 2009 года: в III и IV кварталах 2009 года суммарное число заключенных первичных сделок достигло 680. На долю коттеджей/ таунхаусов в поселках ПРЕМИУМ-класса приходится порядка 25 % совершенных в течение года сделок. Остальной спрос реализован покупателями в сегменте БИЗНЕС-класса.
В территориальной структуре фактического спроса бесспорное лидерство по-прежнему принадлежит поселкам вдоль Новорижского шоссе (в совокупности более 35% сделок с коттеджами и 25% — с таунхаусами). Повышенная востребованность Новорижского шоссе обусловлена высокой транспортной доступностью, видовыми характеристиками и престижностью данного направления.
Остальные сделки распределены (по убывающей) между Калужским, Киевским, Дмитровским, Рублево-Успенским, Пятницким, Минским и рядом других направлений. Завершенная осенью 2009 года реконструкция Киевского шоссе добавила данному направлению привлека"тельности для покупателей, и активизировала спрос. Заметно утратило свои позиции на первичном загородном рынке Рублево-Успенское шоссе: в течение 2009 года число проданных объектов не превысило 7% от общего числа покупок элитных коттеджей и таунхаусов, что во многом связано с временной приостановкой реализации в некоторых проектах на данном направлении в сегменте более удаленных от Москвы объектов (25 км и дальше). Так, к концу 2009 года, число сделок с объектами в данном поясе удаленности превысило 50% от общего числа.
В 2009 году, как и в 2008 году, число сделок с коттеджами в проектах, расположенных на удалении до 20 км от Москвы, составило около 30% от общего числа (в 2007 году — более 50%).Постепенное уменьшение числа реализуемых проектов на небольшом удалении от столицы влечет за собой повышение цены предложения и сокращение спроса (числа заключенных сделок). Как следствие, покупательский спрос реализуется в сегменте более удаленных от Москвы объектов (25 км и дальше). Так, к концу 2009 года, число сделок с объектами в данном поясе удаленности превысило 50% от общего числа.
Как и в предыдущий период, в 2009 году наблюдался спрос на таунхаусы, располагающиеся в непосредственной близости от мегаполиса: почти 70% всех сделок зафиксированы с объектами в зоне до 20 км от МКАД, 26% — с объектами от 20 до 30 км от МКАД. В прошедшем году, в отличие от 2008 года (тогда доля купленных таунхаусов на удалении от 30 км от МКАД составила 25%), покупатели предпочли не рисковать и приобретали таунхаусы ближе к столице, очевидно, учитывая их ликвидность.
По сравнению с предыдущим годом, в 2009 году бюджетная сегментация спроса претерпела серьезные изменения. Так, основная доля сделок с коттеджами (75%) приходилась на сегмент до $1,5 млн., сделок с таунхаусами — до $800 тыс. (75% от общего числа всех купленных сблокированных домов). На долю бюджетов, превышающих $2,0 млн. за объект, приходится примерно 10% фактического спроса на коттеджи. Напомним, что в конце 2008 года число таких сделок составляло около 25% от общего числа.
В 2009 году спрос на коттеджи с большими участками (более 0,3 га) заметно снизился. Число сделок с землевладениями данного размера составило 5% от общего числа (против 15% в 2008 году).
Также в 2009 году существенно снизились площади домов, востребованные покупателями. Доля сделок с коттеджами площадью до 300 кв.м составила 68% (в 2008 году — 60%), тогда как с большими коттеджами (от 500 кв.м и выше) в 2009 году было совершено только 12% сделок (в 2008 году — 21%).
В структуре спроса на таунхаусы доминируют сделки с квартирами-секциями площадью менее 200 кв.м: 64% всех заключенных в 2009 году сделок (при 31% в 2008 году). В течение 2009 года в два раза уменьшилось число проданных «больших» таунхаусов (от 300 кв.м и выше) -10% всех сделок (против 25% в 2008 году).
В целом усредненная (по рассматриваемому сегменту рынка) площадь проданного в течение 2009 года коттеджа составила около 350 кв.м на участке 0,17 соток, а таунхауса — около 200 кв.м на участке 0,04 сотки. Эти характеристики уступают аналогичным показателям 2008 года примерно на 20%.
«В середине 2009 года застройщики вышли на рынок с интересными «антикризисными» предложениями, которые активизировали рынок загородной недвижимости в целом. К концу года наметилась тенденция к повышению цен, прежде всего в тех проектах, где в разгар кризиса наблюдалось самое существенное снижение стоимости объектов…», — отмечает Ирина Семенова, менеджер отдела продаж загородной недвижимости IntermarkSavills.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Общее первичное предложение коттеджей, участков с подрядами и таунхаусов в строящихся организованных поселках бизнес- и премиум-класса на конец 2009 года составило порядка 7,3 тыс. объектов (на 12% меньше, чем в конце 2008 года). Это примерно 2,8 млн. кв.м общей площади (на 15% меньше, чем годом ранее).
Как и в предыдущие годы, объем фактического предложения элитных домовладений существенно пре"вышает ретроспективный годовой спрос (количество сделок): в премиум- классе почти в 5 раз, в поселках бизнес-класса — в 7 раз.
В 2009 году Новорижское шоссе сохранило первенство в территориальной структуре предложения: там располагалось 40% предлагаемых к продаже единиц коттеджей и около 30% таунхаусов. Существенная доля предложения приходилась на Калужское, Киевское, Дмитровское шоссе. По итогам прошедшего года уступило свои позиции Рублево-Успенское направ"ление: были приостановлены продажи в двух крупных поселках таунхаусов «Ромашково XXI» и «Полянка De Luxe». В остальном, структура предложения коттеджей/ таунхаусов осталось неизменной по сравнению с прошлым годом: вновь вышедшие в 2009 году клубные проекты (с суммарным количеством объектов менее 200) не внесли существенных изменений.
В 2009 году продолжало сокращаться предложение коттеджей и таунхаусов в 10-километровой зоне удаленности от МКАД. Число новых проектов здесь уменьшается с каждым годом. В остальных поясах удаленности наблюдается сбалансированность структур спроса и предложения.
Существующее предложение дорогих загородных объектов в течение 2009 года активно реагировало на меняющийся спрос. Так, по сравнению с 2008 годом, на 20% выросла доля коттеджей и таунхаусов с бюджетами до $500 тыс. Почти на 40% сократилось предложение коттеджей с бюджетами более $2,0 млн. Таким образом, к концу 2009 года основное предложение (65% от общего числа выставленных на продажу коттеджей и 93% таунхаусов) сосредоточилось в сегменте до $1,5 млн.
Около 35% текущего предложения в поселках бизнес- и премиум-класса приходится на таунхаусы (и их производные) при аналогичной доле спроса. Блокированная застройка в Московской области продолжает динамично развиваться, что продиктовано как растущей популярностью таунхаусов у покупателей, так и желанием девелоперов увеличить прибыль с площадок за счет уплотнения застройки.
Общая тенденция к уменьшению продаваемых площадей загородных объектов отразилась и на структуре существующего предложения по площади землеотводов. Так, доля компактных участков при таунхаусах (до 0,3 га) увеличилась на 10% по сравнению с концом 2008 года. И наоборот, доля крупных участков при коттеджах (более 25 соток) сократилось до 15%.
В структуре предложения по площади домовладений увеличилась доля коттеджей площадью до 400 кв.м (на 6% по сравнению с 2008 годом). В сегменте таунхаусов произошло ощутимое смещение в сторону уменьшения площадей квартир-секций: по сравнению с концом 2008 года почти на четверть выросло предложение небольших секций (до 200 кв.м). Отметим, что во всех условно выделенных диапазонах площадей текущее предложение с многократным «запасом» покрывает потенциальный годовой спрос.
«На загородном рынке недвижимости в 2009 году решающее влияние на ценообразование оказывал отложенный спрос. Покупатели ожидали весомых дисконтов. И действительно, в отдельных поселках снижение цены составило 50% и более. Некоторые застройщики предлагали беспроцентные рассрочки, индивидуальные графики платежей, дополнительные бонусы. Однако в наиболее удачных и востребованных проектах, даже несмотря на кризис, размер скидок был незначительным, ниже среднего показателя на рынке…», — отмечает Лариса Бирюкова, менеджер отдела продаж загородной недвижимости IntermarkSavills
ЦЕНЫ
Средневзвешенная по всем проектам БИЗНЕС- и ПРЕМИУМ- класса удельная цена коттеджа/таунхауса в Подмосковье на конец декабря 2009 года составила $3 580/кв.м (включая стоимость участка), что на 26% уступает аналогичному показателю 2008 года. При этом первое существенное падение цены на загородном рынке (на 15%) было зафиксировано в конце января, когда рост курса доллара по отношению к рублю составил более 20%. Второй порог снижения был пройден в июне, когда в результате пересмотра официальных прайсов многими застройщиками средневзвешенная цена понизилась на 10%.
Среднерыночная удельная цена отдельно стоящего коттеджа в высокобюджетном сегменте на конец 2009 года составила $3 760; таунхауса — $2 900/кв.м. По состоянию на конец 2009 года среднерыночная цена коттеджей премиум-класса составила $5 780 (снижение за год — на 11%); БИЗНЕС-класса — $3 200/кв.м (снижение на 30%). Максимальная цена предложения отдельных домовладений в клубных поселках ПРЕМИУМ-класса в конце 2009 года достигала $16 000/ кв.м, в поселках БИЗНЕС-класса — $11 000.
Среднерыночная цена таунхаусов премиум-класса в течение 2009 года выросла на 5% (до $4 300); БИЗНЕС-класса, напротив, снизилась на 31% (до $2 520/кв.м). Максимальная цена таунхаусов ПРЕМИУМ-класса в конце 2009 года достигла $7 000/кв.м, в поселках БИЗНЕС-класса — $6 300/кв.м. Рост цен на таунхаусы ПРЕМИУМ- класса продиктован ограниченностью числа данных объектов, преимущественно реализуемых в уже готовых поселках с развитой инфраструктурой.
Наименьшей ценовой коррекции (снижение на 18%) подверглись коттеджи и таунхаусы на Рублево-Успенском, Новорижском, Киевском шоссе во многом благодаря стабильному спросу на данные направления у покупателей.
Несмотря на тенденцию к уменьшению средней цены загородных объектов, в 2009 году в 10-километровой зоне удаленности от МКАД зафиксирован рост стоимости коттеджей на 14%. Средняя цена на таунхаусы на данном расстоянии от Москвы, наоборот, снизилась на 10%. В остальных поясах удаленности снижение цены коттеджей/таунхаусов в 2009 году в среднем составило 30%. Можно прогнозировать, что сокращающееся предложение и растущий спрос будут и в будущем стимулировать рост цен на приближенные к столице объекты.
Наибольшее снижение цены (около 40% за 2009 год) зафиксировано на объекты в поселках, находящихся в начальной стадии строительства. Спрос на подобные объекты в течение 2009 года был крайне низок: покупатели предпочитали не рисковать и приобретать готовые или практически готовые дома.
Во втором полугодии 2009 года на загородном рынке высокобюджетного жилья наметилась стабилизация цен. Эта ситуация была во многом продиктована активизировавшимся спросом и отсутствием резких скачков курса валют в период с июня по ноябрь 2009 года. Учитывая постепенное сокращение числа готовых объектов, отложенный спрос и вновь обозначившийся рост американской валюты, на загородном рынке элитного жилья можно ожидать рост цен в начале будущего года.
Нестабильная ситуация на загородном рынке отразилась и на сегменте земельных участков без подряда. Учитывая, что большинство новых поселков ЭКОНОМ-класса и отдельные проекты БИЗНЕС- класса, вышедшие на рынок в 2009 году, реализуется именно в этом формате, конкуренция между ними довольно высокая. Снижение средневзвешенных по всем проектам цен на земельные участки составило в среднем 35%. Основное предложение земельных участков в организованных высокобюджетных поселках сосредоточено на Рублево-Успенском, Новорижском, Калужском, Киевском направлениях.
В 2009 году одним из немногих вновь вышедших проектов БИЗНЕС-класса, реализующих земельные участки без подряда, стал поселок «Новогорск-7» (Ленинградское шоссе / 7 км от МКАД / 150 лесных участков). Большим спросом у покупателей пользуется проект ЭКОНОМ-класса «Новорижский» от «ИНКОМ-Девелопмент» (Новорижское шоссе / 25 км от МКАД / 34 га / 200 участков без подряда).
ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА В 2009 ГОДУ
• Уменьшение в 2009 году числа реализуемых проектов БИЗНЕС- и ПРЕМИУМ-класса на 5% в результате приостановки, либо завершения первичных продаж в ряде поселков. Несколько проектов перешли исключительно на реализацию земельных участков без строительного подряда.
• Резкое сокращение числа новых вышедших на рынок проектов высшей ценовой категории, среди которых преобладают клубные проекты с небольшим числом коттеджей/таунхаусов.
• Снижение числа первичных сделок с коттеджами и таунхаусами (по сравнению с 2008 годом — в 2 раза).
• В целом за 2009 год снижение средневзвешенных цен на высокобюджетные загородные объекты составило более 25%. Вместе с тем, в IV квартале 2009 года падение цен практически прекратилось: цена коттеджа «потеряла» менее 1% за квартал, таунхауса — менее 3%.
• Платежеспособный спрос в 2009 году переключился на коттеджи с бюджетом до $1,5 млн. и таунхаусы стоимостью до $800 тыс.
• Смещение большинства застройщиков в сегмент загородных проектов ЭКОНОМ-класса, в котором на сегодняшний день сосредоточен основной объем платежеспособного спроса.
• Несмотря на ожидания покупателей, в будущем не предвидится больших скидок на элитные загородные объекты. Застройщики данных поселков зачастую не спешат объявлять большие дисконты и готовы дожидаться окончания кризиса.
ПРОГНОЗ НА 2010 ГОД
• Текущие средние цены на загородные объекты бизнес- и премиум-класса близки к уровню поддержки со стороны покупателей. В первом полугодии вероятно окончание отрицательной коррекции (снижение цен на 5-10% к текущему уровню) и начало стабилизации. Начиная с третьего квартала и до конца 2010 года, можно прогнозировать плавный рост долларовых цен (в среднем на 1% в месяц). Опережающие темпы роста будут наблюдаться на домовладения в готовых поселках, где остаются единичные предложения.
• В 2010 году продолжится активизация спроса: по итогам года число заключенных сделок возрастет на 30-40% по сравнению с предыдущим годом. Этому будет способствовать как расширение бюджетных линеек проектов, так и восстановление доверия покупателей к застройщикам, пережившим кризис.
• Фактическое предложение сохранится на уровне конца текущего года. Поглощение загородных объектов будет компенсироваться за счет роста числа новых проектов, выходящих на рынок.
• На рынок начнут выходить проекты, лежащие на стыке бизнес- и эконом-класса, предусматривающие компактные дома (от 150 до 250 кв.м) и земельные участки (от 7 до 12 соток). В высокобюджетном сегменте расширится использование технологий быстрого возведения жилья, в первую очередь — каркасно-панельное домостроение (по канадским, немецким, американским технологиям).
• В уже реализуемых проектах получит развитие тенденция к оптимизации объектов с точки зрения размеров домов и земельных участков. В результате средняя по рынку площадь домовладения к концу 2010 года составит около 420 кв.м для коттеджей и 200 кв.м для таунхаусов.
• Активизация спроса возродит интерес к загородному сегменту со стороны институциональных инвесторов. Можно прогнозировать оживление в сегменте продажи крупных землеотводов для реализации загородных проектов. Кроме того, получит большее распространение создание альянсов между землевладельцами, инвесторами, девелоперскими и риэлторскими компаниями, целью которых будет совместная реализации загородных проектов на условиях участия в прибылях.
rokf.ru
категория: общая лента, Бизнес, Недвижимость, Аналитика-недвижимость /
/ оценить новость:
| печать / rss этой записи/все записи журнала / рейтинг: |
У вас отлчно получается!